Werde ich es mir jemals leisten können, ein Haus zu kaufen?

Hier ist etwas, das dich wütend machen wird: Wenn du in den 1950er Jahren geboren wurdest, konntest du dir in deinen 20ern mit einem durchschnittlichen Gehalt ein Haus leisten. Die unerschwinglichen Preise für Wohnungen und Häuser, an die du dich gewöhnt hast, gibt es erst seit ein paar Jahrzehnten, da die Immobilienpreise in die Höhe geschossen sind, während die Löhne inflationsbereinigt fast gleich geblieben sind. 

Quelle: Deutsche Bundesbank

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Die Vorteile des Kaufs statt der Miete liegen auf der Hand: Anstatt jemandem Geld zu geben, investierst du es in eine Immobilie, die dir gehört, mit dem Ziel, eines Tages keine Miete mehr zu zahlen und vielleicht sogar Geld zu verdienen, wenn das Haus im Wert steigt. 

Es ist eines der größten finanziellen Probleme dieser Generation: Häuser sind für jeden, der nicht von geerbtem Reichtum profitiert oder zu den oberen 1% der Gehälter gehört, unerschwinglich geworden. 

Gibt es also irgendeine Hoffnung für diejenigen von uns, die trotzdem eines Tages ein Haus besitzen wollen? Lass uns einen Blick darauf werfen. 

Was gehört dazu, sich ein Haus zu leisten?

Wenn wir über die Finanzierung eines Hauses sprechen, meinen wir eigentlich zwei Dinge: Kannst du es dir leisten, eine ausreichend große Anzahlung zu leisten und kannst du dir die monatlichen Hypothekenzahlungen leisten. Beides ist wichtig, aber die Anzahlung ist oft die größere erste Hürde für angehende Hausbesitzer. 

Falls du dich nicht auskennst: Eine Anzahlung ist eine größere Summe, die du im Voraus bezahlst, wenn du ein Haus kaufst. Sagen wir, das Haus kostet 500.000 Euro. Du könntest dich entscheiden, eine 20 prozentige Anzahlung zu leisten, was in diesem Fall 100.000 Euro wären, und für den Rest eine Hypothek aufzunehmen. Je höher die Anzahlung ist, desto geringer sind deine monatlichen Kosten für die Rückzahlung der Hypothek. 

Die meisten Anzahlungen liegen zwischen 10% und 20%, du kannst aber durchaus höher gehen, wenn du willst. 

Dann kommen die Hypothekenzahlungen. Diese ähneln eher der Miete, die du zahlst, nur dass sie nicht an den Vermieter, sondern an die Bank gehen, um deinen Kredit zurückzuzahlen. Zusätzlich zu dem Geld, das du dir geliehen hast, kommen noch die Zinsen hinzu, die je nach Vereinbarung mit deiner Bank und den aktuellen Zinssätzen in deinem Land variieren können. (Mehr dazu findest du in unserer Zinsfibel hier.) Es gibt auch verschiedene Zeiträume, die du dir nehmen kannst, um das Geld zurückzuzahlen - normalerweise zwischen 10 und 30 Jahren. Je kürzer die Dauer, desto höher sind deine Zahlungen, aber desto früher hast du das Haus abbezahlt und kannst ohne Raten leben. 

Wenn du herumspielen willst, um zu sehen, welche Art von monatlichen Zahlungen du erwarten kannst, gibt es tonnenweise Rechner, mit denen du herumspielen kannst, einschließlich diesem für Deutschland, der dein Gehalt bei der Berechnung der Hypothek berücksichtigt.  

OK, aber wie kann ich mir ein Haus leisten? 

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Richtig, ja, bis jetzt haben wir wirklich nur erklärt, wie Hypotheken funktionieren. Also lass uns einen Blick darauf werfen, wie und ob diese bezahlbar sind. 

Deine erste Sorge wird sein, eine Anzahlung zu leisten. Wenn du in einer großen Stadt in Europa lebst, musst du wahrscheinlich mit einem Kaufpreis von über 400.000 Euro rechnen, selbst für eine kleine Wohnung. Das bedeutet, dass selbst eine 10%ige Anzahlung 40.000 Euro ausmachen würde. Wenn du bei Null anfängst, kann es eine Weile dauern, so viel Geld anzusparen - selbst wenn du 500 Euro im Monat beiseitelegst, müsstest du mehr als 6 Jahre sparen. 

Und hier wird es noch schlimmer: In sechs Jahren wirst du wahrscheinlich mehr als die 40.000 Euro gespart haben müssen, weil die Immobilienpreise wieder teurer geworden sind. Das musst du in das einrechnen, was du jedes Jahr zusätzlich sparst. Wenn zum Beispiel die Immobilienpreise jedes Jahr um 5 % steigen - was sie im Jahr 2020 taten - musst du 5 % zu dem, was du jedes Jahr sparst, hinzufügen. Diese 40.000 Euro werden sechs Jahre später plötzlich zu 51.000 Euro. 

Wenn du herausgefunden hast, wie du dir deine Anzahlung leisten kannst, ist dein nächster Schritt, deine monatliche Rate zu berechnen. Mit dem Hypothekenrechner kannst du sehen, welche Zahlungen auf dich zukommen würden, abhängig von deiner Anzahlung und dem Preis der Immobilie. Hier folgt die Frage, ob du dir die Zahlung leisten kannst, den gleichen Regeln wie bei der Miete: Du willst die Zahlung auf nicht mehr als ein Drittel und auf keinen Fall mehr als die Hälfte deines monatlichen Nettoeinkommens beschränken. 

Für eine Wohnung, die dich 400.000 Euro kostet, könntest du nach dem obigen Rechner mit Zahlungen von leicht über 1.400 Euro rechnen, was bedeuten würde, dass du ein monatliches Nettoeinkommen von etwa 4.200 Euro haben müsstest.

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Etwas Optimismus 

Großartig, also sind das alles schlechte Nachrichten?

Nicht ganz. Auch wenn die Preise hoch sind und die Löhne nicht mit ihnen mithalten können, hast du immer noch Möglichkeiten. 

Eine davon ist, ein Haus außerhalb einer Großstadt zu finden. In Vororten und kleineren Städten sind die Immobilienpreise tendenziell immer noch niedriger als in den großen Städten. Außerdem bekommst du dort in der Regel größere Häuser für den gleichen Preis, da Grundstücke nicht so teuer sind wie in den Großstädten. 

Und dann ist da noch das Investieren. Wenn du es schaffst, dein Geld zu investieren und jedes Jahr eine gesunde Rendite zu erwirtschaften, kannst du es schneller wachsen lassen, als die Hauspreise steigen, und mit ein bisschen Zeit eine größere Anzahlung sparen. Erinnerst du dich an das Beispiel von oben, wo du für eine 40.000 Euro Anzahlung gespart hast, indem du 500 pro Monat weggelegt hast? Wenn du dieses Geld investierst und jedes Jahr eine Rendite von 8% bekommst, könntest du dieses Geld über ein ganzes Jahr schneller ansparen. 

Nun, das setzt voraus, dass deine Investition nicht an Wert verliert, und bedenke, dass es beim Investieren immer ein Risiko gibt. Aber eine Rendite von 8% wird von Investoren als realistisch angesehen, auch für Anlagen, die als weniger riskant angesehen werden. 

Also ja, es ist nicht einfach, ein Haus auf dem aktuellen Markt zu besitzen. Aber das bedeutet nicht, dass es unmöglich ist, und es bedeutet vor allem nicht, dass du es nicht schaffen kannst. Wenn du das Glück hast, Geld zu sparen und es klug zu investieren, könnte ein Eigenheim in deiner Zukunft liegen.